Το Ελληνικό Κτηματολόγιο προχωρά στον ψηφιακό μετασχηματισμό των υπηρεσιών του, επιτρέποντας στους πολίτες να διεκπεραιώνουν ολοένα και περισσότερες διαδικασίες ηλεκτρονικά.
Με το Κτηματολόγιο να περνά στην ψηφιακή εποχή, το βασικό πλέον ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και επαγγελματίες είναι το εξής: τι λειτουργεί πραγματικά ψηφιακά;
Eπιπλέον, ποιες διαδικασίες απαιτούν ακόμη έλεγχο από τα Κτηματολογικά Γραφεία, αλλά και με ποιον τρόπο διορθώνονται λάθη στα ιδιοκτησιακά δικαιώματα, στα όρια και στην απεικόνιση ενός ακινήτου; Και επειδή αρκετές ψηφιακές υπηρεσίες – που κατά καιρούς ανακοινώθηκαν – δεν έχουν τεθεί ακόμη σε πλήρη παραγωγική διαδικασία, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου -πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις, όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να ξέρουν πώς θα κινηθούν στο νέο υπό διαμόρφωση ψηφιακό περιβάλλον που διαμορφώνεται.
Εχουν συγκεντρωθεί όλες οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου σε μία ενιαία πλατφόρμα;
Οχι ακόμη. Σήμερα οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου εξακολουθούν να είναι κατανεμημένες σε διαφορετικές ιστοσελίδες και εφαρμογές, οι οποίες δημιουργήθηκαν σε διαφορετικές χρονικές περιόδους.
Τι προβλέπει ο νέος σχεδιασμός;
Ο νέος σχεδιασμός προβλέπει τη σταδιακή συγκέντρωσή τους στο ktimatologio.gov.gr, ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή επαγγελματίας να μην αναζητάει κάθε διαδικασία σε διαφορετική ηλεκτρονική πύλη. Μέχρι όμως να ολοκληρωθεί η ενοποίηση, ο χρήστης θα πρέπει να μεταφέρεται από τη μία εφαρμογή στην άλλη, ανάλογα με το τι αναζητά: πιστοποιητικά, στοιχεία κτηματογράφησης, γεωχωρικές πληροφορίες.
Ποιες ηλεκτρονικές υπηρεσίες λειτουργούν σήμερα για ιδιοκτήτες και επαγγελματίες;
Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν πλέον, ανάλογα με την περιοχή και το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, να βλέπουν τα καταχωρισμένα δικαιώματά τους, να συμμετέχουν ηλεκτρονικά στην ανάρτηση, να ζητούν συγκεκριμένα πιστοποιητικά, αντίγραφα κτηματολογικών φύλλων και αποσπάσματα διαγραμμάτων και να παρακολουθούν αιτήματα. Αρκετές από αυτές τις πράξεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά από συμβολαιογράφους, δικηγόρους και επαγγελματίες.
Είναι σήμερα όλες οι υπηρεσίες διαθέσιμες με τον ίδιο τρόπο σε κάθε περιοχή;
Οχι. Παλαιά αρχεία, ελλιπείς εγγραφές, γεωμετρικές διαφορές και σύνθετες ιδιοκτησιακές υποθέσεις εξακολουθούν να απαιτούν έλεγχο από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και συχνά πρόσθετα δικαιολογητικά.
Τι ισχύει για την ηλεκτρονική εφαρμογή «metavoles.ktimatologio.gr»;
Ακόμη δεν λειτουργεί ως ολοκληρωμένη υπηρεσία, μέσω της οποίας ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή επαγγελματίας να μπορεί να υποβάλει και να ολοκληρώσει χωρικές ή γεωμετρικές μεταβολές. Δεν μπορεί, δηλαδή, να εισέλθει και να διορθώσει ηλεκτρονικά τα όρια, το σχήμα ή το εμβαδόν του ακινήτου του. Ετσι, μέχρι να ανακοινωθεί επίσημα η παραγωγική λειτουργία του νέου ψηφιακού περιβάλλοντος, με σαφείς οδηγίες και ενεργές διαδικασίες, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να ακολουθούν τις ισχύουσες διαδικασίες των Κτηματολογικών Γραφείων.
Πώς διορθώνονται τώρα τα λανθασμένα όρια ενός ακινήτου;
Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων εξακολουθεί να γίνεται με αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Προηγείται, η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος και ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος συγκρίνει τον τίτλο, τα παλαιά τοπογραφικά, την πραγματική κατάσταση και την κτηματολογική απεικόνιση.
Διευκρινίζεται πως η αίτηση συνοδεύεται από ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό διάγραμμα και τα έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διόρθωση. Οταν επηρεάζονται όμορα ακίνητα, οι δικαιούχοι τους πρέπει να ενημερωθούν και να έχουν δυνατότητα να εκφράσουν τις απόψεις τους. Αν υπάρχει ουσιαστική διαφωνία για την κυριότητα ή το κοινό όριο, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική απόφαση.
Τι είναι οι χωρικές μεταβολές που αναφέρονται στο νέο σύστημα;
Χωρική ή γεωμετρική μεταβολή είναι κάθε πράξη που αλλάζει την απεικόνιση ενός ακινήτου στο κτηματολογικό διάγραμμα. Τέτοιες πράξεις είναι η συνένωση γεωτεμαχίων, η κατάτμηση, η σύσταση ή κατάργηση χώρων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών, η σύσταση ή κατάργηση δουλείας διόδου και η διόρθωση της θέσης, του σχήματος, των ορίων ή του εμβαδού ενός ακινήτου. Οι μεταβολές αυτές δεν αποτελούν απλές διορθώσεις προσωπικών στοιχείων. Συνδέονται με την έκταση που καταλαμβάνει κάθε ιδιοκτησία και μπορεί να επηρεάζουν δικαιώματα τρίτων. Για αυτό, απαιτούν τεχνική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων, συμβατότητα με τις νόμιμες πράξεις και, ανάλογα με την περίπτωση, συμβολαιογραφική ή διοικητική διαδικασία.
Υπάρχουν σήμερα πιστοποιημένοι μηχανικοί Κτηματολογίου;
Το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν λειτουργεί ακόμη ως ολοκληρωμένο μητρώο ιδιωτών μηχανικών που αναλαμβάνουν τις νέες αρμοδιότητες. Σημειώνεται, πως τον Οκτώβριο του 2025, υπογράφηκε προγραμματική σύμβαση δεκαοκτώ μηνών μεταξύ του Ελληνικού Κτηματολογίου και του ΤΕΕ για την οργάνωση της διαδικασίας. Ωστόσο, εκκρεμεί η δημιουργία του πληροφοριακού συστήματος αιτήσεων, το εκπαιδευτικό υλικό, η κατάρτιση, οι εξετάσεις και η διαδικασία εγγραφής μηχανικών προκειμένου να γίνει διαθέσιμη η εφαρμογή.
Ποιος θα είναι ο ρόλος του πιστοποιημένου μηχανικού;
Οταν το Μητρώο λειτουργήσει, ο πιστοποιημένος μηχανικός θα μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία, να εξετάζει συγκεκριμένα αιτήματα που σχετίζονται με γεωμετρικές διορθώσεις και να συμβάλλει στην ταχύτερη διεκπεραίωσή τους.
Τι δεν θα μπορεί να κάνει;
Δεν θα μπορεί να μετακινεί αυθαίρετα όρια, να παρακάμπει τίτλους ή να επιλύει ιδιοκτησιακές διαφορές. Η πιστοποίηση αφορά εξειδικευμένο τεχνικό έλεγχο και προϋποθέτει επαγγελματικά δικαιώματα, κατάρτιση και επιτυχή ολοκλήρωση της διαδικασίας πιστοποίησης. Οι διαφορές κυριότητας θα εξακολουθούν να επιλύονται με τις προβλεπόμενες διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες, ενώ ο ρόλος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν καταργείται.
Τι πληροφορίες δίνει σήμερα ο Ψηφιακός Χάρτης;
Ο Ψηφιακός Χάρτης του Κτηματολογίου εμφανίζει γεωχωρικά δεδομένα και, μέσω διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ, μπορεί να προβάλλει βασικές πληροφορίες για χρήσεις γης και όρους δόμησης. Οπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, εμφανίζονται ενδεικτικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος, ο αριθμός ορόφων και προϋποθέσεις αρτιότητας.
Σε ποιες περιπτώσεις δεν εμφανίζονται στοιχεία;
Δεν εμφανίζονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, μη οριοθετημένους οικισμούς και επεκτάσεις χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Επίσης, η πληροφορία εξαρτάται από όσα δεδομένα έχουν ήδη καταχωριστεί στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη. Ο χάρτης είναι χρήσιμος για μια πρώτη ενημέρωση, αλλά δεν αποτελεί επίσημη βεβαίωση αρτιότητας, οικοδομησιμότητας ή επιτρεπόμενης χρήσης για αυτό τον λόγο και απαιτείται πάντοτε έλεγχος των ισχυόντων ΦΕΚ, διαγραμμάτων και διοικητικών πράξεων από μηχανικό.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν αγοράσει ή μεταβιβάσει ένα ακίνητο;
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να συγκρίνει τον τίτλο ιδιοκτησίας, το κτηματολογικό φύλλο, το κτηματολογικό διάγραμμα, το τοπογραφικό και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Χρειάζεται να ελεγχθούν το ΚΑΕΚ, το είδος και το ποσοστό του δικαιώματος, η θέση, το εμβαδόν και το περίγραμμα. Για οικόπεδα και αγροτεμάχια, πρέπει να εξετάζονται επιπλέον, η αρτιότητα, η πρόσβαση σε αναγνωρισμένη οδό, οι χρήσεις γης, οι ζώνες προστασίας και οι ειδικοί όροι δόμησης. Ο Ψηφιακός Χάρτης μπορεί να βοηθήσει στον αρχικό εντοπισμό, αλλά δεν αντικαθιστά τον πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο πριν από τη συναλλαγή.
Τι γίνεται στην περίπτωση που διαπιστώσει πως υπάρχει λάθος;
Στην περίπτωση αυτή δεν πρέπει να περιμένει μέχρι την πώληση, τη γονική παροχή, την αποδοχή κληρονομιάς ή την έκδοση οικοδομικής άδειας. Πρώτα είναι απαραίτητο να εξακριβώσει αν πρόκειται για απλό περιγραφικό σφάλμα, λανθασμένη αρχική εγγραφή, γεωμετρική ασυμφωνία ή ιδιοκτησιακή διαφορά. Κάθε κατηγορία ακολουθεί διαφορετική διαδικασία και μπορεί να έχει συγκεκριμένες προθεσμίες. Για λάθη σε ονόματα, τίτλους ή ποσοστά μπορεί να εξεταστεί η διαδικασία προδήλου σφάλματος. Για λάθη στα όρια και στο εμβαδόν απαιτείται μηχανικός, ενώ για αμφισβήτηση κυριότητας χρειάζεται νομικός έλεγχος. Η έγκαιρη αντιμετώπιση μειώνει τον κίνδυνο καθυστερήσεων και πρόσθετου κόστους.
Τελικά θα καταργηθούν οι επισκέψεις και οι καθυστερήσεις στα Κτηματολογικά Γραφεία;
Η ψηφιοποίηση μπορεί να μειώσει σημαντικά τις μετακινήσεις, την αναζήτηση έντυπων φακέλων και τον χρόνο έκδοσης τυποποιημένων εγγράφων. Δεν μπορεί, όμως, να εξαλείψει από μόνη της τις καθυστερήσεις που οφείλονται σε ελλιπή στοιχεία, αντιφατικούς τίτλους, λάθη στα διαγράμματα, δικαιώματα τρίτων ή έλλειψη προσωπικού. Ακόμη και μία πλήρως ηλεκτρονική αίτηση χρειάζεται ουσιαστικό έλεγχο όταν επηρεάζει ιδιοκτησιακά ή γεωμετρικά δεδομένα. Η βελτίωση θα κριθεί από το αν οι εφαρμογές λειτουργούν σταθερά, αν τα δεδομένα είναι σωστά, αν υπάρχουν σαφείς οδηγίες και αν οι υπηρεσίες απαντούν μέσα σε προβλέψιμους χρόνους. Μέχρι τότε, ο πολίτης πρέπει να ελέγχει ποια διαδικασία είναι διαθέσιμη πριν ξεκινήσει την υπόθεση.