Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Το μαρτύριο χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων συνεχίζεται καθώς δεν μπορούν να λάβουν την αποζημίωση από το κράτος, ενώ την ίδια στιγμή οι ενοικιαστές καταθέτουν παρατύπως μειωμένο ενοίκιο. Οι αρρυθμίες είναι πολλές και δυστυχώς η νομοθεσία δεν έχει προβλέψει όλες εκείνες τις περιπτώσεις για να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες να νιώσουν ότι έχουν την προστασία του κράτους από τους τους επιτήδειους. Όπως αναφέρουν λογιστικά γραφεία το μεγάλο “πάρτι” γίνεται με τις υπεκμισθώσεις ακινήτων στην πλάτη των ιδιοκτητών. Συγκεκριμένα ιδιοκτήτης που έχει δώσει τη δυνατότητα στον ενοικιαστή να υπεκμισθώσει το ακίνητο, γίνεται αυτομάτως ο τελευταίος δικαιούχος της αποζημίωσης του κράτους εφόσον πρόκειται για πληττόμενη επιχείρηση. Ωστόσο, ο ενοικιαστής που έχει συνάψει το συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη υποχρεούται να του καταλάβει, σύμφωνα με το νόμο και την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ στο ακέραιο το ενοίκιο. Ωστόσο, οι περισσότεροι με μία ελαφριά κουτοπονηριά αποδίδουν το μειωμένο ενοίκιο με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να είναι χαμένοι. Η ΑΑΔΕ στο πρόβλημα αυτό απαντά ότι οι ενοικιαστές θα πρέπει να εφαρμόσουν το νόμο, διαφορετικά θα κληθούν να λογοδοτήσουν για τις όποιες παρατυπίες. Προβλήματα συνεχίζονται με του IBAN που δεν έχουν δηλωθεί ακόμα, ενώ και άλλοι άγνωστοί λόγοι που οι ιδιοκτήτες αναζητούν προκειμένου να διαπιστώσουν γιατί δεν έχουν αποζημιωθεί από το κράτος.
Ειδικότερα:
Υπεκμισθώσεις. Είτε από λάθος είτε από συμφωνία του ιδιοκτήτη έχει δοθεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης του ακινήτου. Ακόμα και εφόσον έχει συμφωνηθεί θα πρέπει ο ενοικιαστής να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη του. Στην περίπτωση της αποζημίωσης, εφόσον η νέα επιχείρηση που μισθώνει το ακίνητο είναι πληττόμενη έχει δικαίωμα να καταβάλλει στον υπεκμισθωτή μειωμένο ενοίκιο και αυτός να αποζημιωθεί από το κράτος. Ωστόσο, ο έχων το δικαίωμα της υπεκμίσθωσης θα πρέπει να καταβάλλει εξ ολοκλήρου το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί βάσει του συμβολαίου. Είναι χαρακτηριστικό το παράδειγμα της ΑΑΔΕ στην εγκύκλιο 2184. Συγκεκριμένα, στο παράδειγμα γ αναφέρονται τα εξής:
Ιδιοκτήτης Α με 20 ακίνητα που τα εκμισθώνει στον Β αντί μηνιαίου μισθώματος 200 ευρώ για κάθε ακίνητο και ο Β χρησιμοποιεί το ένα ακίνητο ως έδρα της επιχείρησης του και υπεκμισθώνει τα υπόλοιπα 19 ακίνητα σε 19 υπομισθωτές με 400 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα ανά ακίνητο. Οι 19 υπομισθωτές είναι πληττόμενοι και δικαιούνται να καταβάλουν μειωμένο κατά 40% μίσθωμα, η εφαρμογή του δικαιώματος έκπτωσης ποσού ίσου με ποσοστό 20% επί του 60% των μισθωμάτων των μηνών αυτών θα διενεργείται ως εξής:
Συνολικό μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλεται από τον Β στον Α : 200 ευρώ *20 = 4000 ευρώ.
Ο υπεκμισθωτής Β λαμβάνει από τους 19 υπομισθωτές μηνιαία μισθώματα: 400 ευρώ * 19 = 7600 ευρώ.
Μείωση μισθωμάτων κατά 40% για τους 19 υπομισθωτές με βάσει τις κείμενες διατάξεις: 7600*40%= 3040 ευρώ (400*40%=160 μείωση που έχει έκαστος υπομισθωτής).
Μισθώματα που καταβάλλονται από τους 19 υπομισθωτές στον υπεκμισθωτή Β, μετά τη μείωση του μισθώματος κατά 40%, επί του οποίου θα εφαρμοστούν οι διατάξεις της παρ. 2 του αρ. 13 του ν. 4690/2020: 7600 ευρώ -3040 ευρώ= 4560 ευρώ * 20% =912 ευρώ, το οποίο είναι το ποσό που θα αφαιρεθεί από τις οφειλές του υπεκμισθωτή Β.
Λογαριασμοί: Χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν έχουν δηλώσει τον τραπεζικό λογαριασμό με αποτέλεσμα να χάσουν τους συμψηφισμούς του προηγούμενο χρόνου και να κινδυνεύουν να χάσουν και τις αποζημιώσεις του Νοεμβρίου και του Δεκεμβρίου. Θα πρέπε να το πράξουν άμεσα για να μην χάσουν το σχετικό δικαίωμα.
Άγνωστοι λόγοι μη καταβολής αποζημίωσης. Πολλοί ιδιοκτήτες και οι λογιστές αδυνατούν να καταλάβουν γιατί δεν έχουν λάβει αποζημίωση. Ακόμα και η ΑΑΔΕ αναζητά τους λόγους εκείνους που δυστυχώς κρύβονται πίσω από το νόμο και ενδεχομένως τις νέες μισθώσεις που έχουν συναφθεί. Ίσως το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να δείξει τη δέουσα προσοχή στην αντιμετώπιση των ιδιοκτητών που συμβάλλουν όπως και το κράτος στη στήριξη των επιχειρήσεων και των πληττόμενων νοικοκυριών.