Πόσες τιμές έχει ένα ακίνητο; Στην Ελλάδα έχει τουλάχιστον επτά διαφορετικές και οσονούπω, όταν ξεκινήσει το μεγάλο κύμα των πλειστηριασμών από τις τράπεζες, το δημόσιο και τις εταιρείες εκκαθαρίσεων, όπως η PQH, θα γίνουν οκτώ!
Ετσι, εκτός από την πραγματική, την εμπορική (αγοραία), την αντικειμενική, την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς, την τιμή που έχει ορίσει το υπουργείο Οικονομικών για τον ΕΝΦΙΑ, την τιμή για τον υπολογισμό του τέλους ακίνητης περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ρεύματος και την τιμή βάσει της οποίας θα προκύπτει ο φόρος υπεραξίας για τον πωλητή, θα έχουμε και την τιμή πλειστηριασμού. Η τελευταία, σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, θα είναι ακόμη πιο χαμηλή σε σχέση με τις ήδη χαμηλές τιμές που ζητούνται σήμερα για τα σπίτια και τους επαγγελματικούς χώρους. Και ο λόγος είναι προφανής: η προσέλκυση των λιγοστών αγοραστών.
Η παγκόσμια πρωτοτυπία της ελληνικής νομοθεσίας να έχει το ίδιο ακίνητο πολλαπλές αξίες δεν είναι καινούργια, αν και οι περισσότερες από αυτές προστέθηκαν την τελευταία επταετία, την περίοδο δηλαδή που εκτοξεύτηκαν τα φορολογικά βάρη στην ακίνητη περιουσία, στρεβλώνοντας περαιτέρω την ήδη στρεβλή εικόνα της κτηματαγοράς. Η αρχή βέβαια έγινε από τις τράπεζες την εποχή της ευμάρειας. Τότε έδιναν δάνεια στο 110% και το 120% της εμπορικής τιμής των ακινήτων, με αποτέλεσμα σήμερα το υπόλοιπο της οφειλής που μένει ανεξόφλητο να είναι κατά πολύ μεγαλύτερο από την πραγματική αξία του ακινήτου.
Η τιμή τιμή δεν έχει…
Το αλαλούμ που επικρατεί σε ό,τι αφορά τον καθορισμό των τιμών των ακινήτων στη χώρα μας γίνεται αντιληπτό εάν δούμε τα συμβόλαια μεταβίβασης που έχουν αναρτηθεί στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομικών.
Για παράδειγμα στον Αλιμο τον Απρίλιο του 2017 πωλήθηκε ακίνητο 176 τ.μ. 2ου ορόφου με έτος κατασκευής το 1978, στην τιμή των 154.906 ευρώ ή 880 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η τιμή ζώνης του, που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων στην εν λόγω περιοχή, ανέρχεται σε 2.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 1.440 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του. Στην περίπτωση που το εν λόγω διαμέρισμα δεν αγοράστηκε ως πρώτη κατοικία ο νέος ιδιοκτήτης πλήρωσε τον φόρο μεταβίβασης 3% καθώς και τα δικηγορικά και συμβολαιογραφικά έξοδα επί της αντικειμενικής αξίας. Αν ήταν πρώτη κατοικία ο νέος ιδιοκτήτης θα απαλλασσόταν από τον φόρο μεταβίβασης.
Το ποσό των 154.906 ευρώ που αναγράφεται στο συμβόλαιο θα πρέπει να δικαιολογήσει ο αγοραστής και στο πόθεν έσχες του 2018, άσχετα αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι 253.440 ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη διάταξη της περίπτωσης γ΄ του άρθρου 32 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, η δαπάνη αγοράς ακινήτου η οποία λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του φορολογούμενου, με βάση τα έξοδα απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, δεν είναι αυτή που προκύπτει με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αλλά εκείνη που αναγράφεται στο οικείο πωλητήριο συμβόλαιο μεταβίβασης, όποιο κι αν είναι το ύψος της.
Αντικίνητρο
Με αυτό το… κίνητρο ενδεχομένως το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο να μην είναι το πραγματικό αλλά εικονικό. Στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ θα διαπιστώσει πάντως ότι εμφανίζεται η υψηλή τιμή ζώνης, ενώ ο λογαριασμός για το τέλος ακίνητης περιουσίας θα δει ότι βγαίνει ως ποσοστό επί ενός γινομένου το οποίο επηρεάζεται από την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας και την επιφάνεια.
Παρότι όμως φορολογείται με τις απλησίαστες αντικειμενικές αξίες, σε περίπτωση που ο αγοραστής έχει οφειλές στο δημόσιο και του βγάλουν το ακίνητο στο σφυρί μέσα στους επόμενους μήνες, η τιμή του θα είναι η εμπορική (τρέχουσα) κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, ήτοι πολύ χαμηλότερη σε σχέση με τη φορολογητέα.
Σε ό,τι αφορά τον πωλητή του διαμερίσματος στον Αλιμο από την άλλη, μιας και η μεταβίβαση έγινε μέσα στο 2017 δεν πλήρωσε φόρο υπεραξίας. Εάν όμως η αγοραπωλησία πραγματοποιούνταν μετά την 1η Ιανουαρίου 2018 δεν θα γλίτωνε την επιβάρυνση, αφού, όπως προβλέπει η συμφωνία μεταξύ κυβέρνησης και δανειστών, η επιβολή του συγκεκριμένου φόρου στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα επανέλθει.
Σημειώνεται ότι ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Στη συγκεκριμένη περίπτωση πάντως η υπεραξία θα ήταν αφορολόγητη μόνο εάν ο πωλητής είχε στην κατοχή του το ακίνητο πριν από το 1995.
Τι καθορίζει την πραγματική αξία
Για την ιστορία, πάντως, η πραγματική αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται από την τιμή πώλησης που αναγράφεται σε ένα συμβόλαιο στο οποίο υπάρχει ελεύθερη ιδιωτική συμφωνία ούτε από την αντικειμενική αξία που υπολογίζουν κάποιοι γραφειοκράτες. Μερικοί από τους παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου είναι το κόστος του κάθε δομήσιμου τετραγωνικού μέτρου του οικοπέδου, το κόστος κατασκευής, η ποιότητα κατασκευής, το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς (σχέδιο πόλης, χρήσεις, συντελεστής δόμησης), η ποιότητα των υποδομών (προσβάσεις, συγκοινωνίες), η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος (κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου, παιδικές χαρές, άλση, πάρκα, κτίρια), η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος (εγγύτητα προς βουνό, θάλασσα κ.λπ.) και η πυκνότητα του πληθυσμού.