Φούσκα ακινήτων σκάει στην Σουηδία; Θεωρείται απειλή για την Ευρώπη;

Θεωρείται εξαιρετικά ανησυχητικό το γεγονός ότι, οι τιμές των ακινήτων στη Σουηδία έχουν φτάσει σε ύψη ρεκόρ, ενώ οι τράπεζες συνεχίζουν να παρέχουν ενυπόθηκα δάνεια με πολύ χαμηλά επιτόκια, παρά το ότι οι οφειλέτες δεν εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους απέναντι τους – κάτι που σημαίνει πως θα μπορούσε ανά πάσα στιγμή να σπάσει η φούσκα, η οποία δεν είναι καθόλου αμελητέα.

Πόσο μάλλον όταν η συντηρητική παράταξη που κατάφερε να οδηγήσει τη χώρα σε μία σωρευτική ανάπτυξη της τάξης του 12,6% μετά την κρίση του 2008, έχασε τις εκλογές – έχοντας αντικατασταθεί από μία «μειοψηφική» κυβέρνηση συνεργασίας σοσιαλιστών με πρασίνους.

Η Σουηδία βέβαια θεωρείται πρότυπο για πολλά κράτη, λόγω των εξαιρετικών οικονομικών μεγεθών της. Εν τούτοις, αντιμετωπίζει αρκετά άλλα προβλήματα, εκτός από τη φούσκα των ακινήτων, όπως μία υψηλή ανεργία των νέων (άνω του 20%), ένα συνεχώς αυξανόμενο χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών, καθώς επίσης μία άνευ προηγουμένου υπερχρέωση των νοικοκυριών – η οποία θα μπορούσε να προκαλέσει τεράστια προβλήματα τόσο στις τράπεζες, όσο και στις γειτονικές σκανδιναβικές χώρες, με τις οποίες είναι στενά συνδεδεμένη.

Στον τομέα των ακινήτων, όπου είχε δημιουργηθεί και είχε σπάσει ξανά μία φούσκα το 1993, οι τιμές των μονοκατοικιών έχουν διπλασιαστεί μέσα στα τελευταία δέκα χρόνια – ενώ στα διαμερίσματα τριπλασιάστηκαν. Μία μικρή πτώση υπήρξε μόνο μετά το ξέσπασμα της κρίσης του 2008, η οποία διήρκεσε όμως ελάχιστα – αφού το 2010 αυξήθηκαν ξανά κατά 10%, έκτοτε δε με μέσο ρυθμό 5% ετήσια (7% στα διαμερίσματα, σχεδόν 11% εντός της Στοκχόλμης).

Με δεδομένο δε το ότι, το δάνειο που απαιτείται για την αγορά ακινήτων χρηματοδοτείται συνήθως τουλάχιστον κατά 100% από τις τράπεζες, οι οποίες δεν απαιτούν ουσιαστικά την αποπληρωμή του, αλλά μόνο τους ετήσιους τόκους (συμβουλεύουν τους πελάτες τους να μην επιλέγουν εξοφλητικές δόσεις), οι αυξήσεις των τιμών, με κριτήριο την κλιμακούμενη ζήτηση, είναι μάλλον φυσιολογικές.

Εύλογα λοιπόν έχουν υπερχρεωθεί τα σουηδικά νοικοκυριά, οφείλοντας συνολικά το 175% του διαθεσίμου εισοδήματος τους – ένα εξαιρετικά υψηλό μέγεθος σε σύγκριση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως για παράδειγμα με τη Γερμανία, στην οποία ανέρχεται στο 86%. Εν τούτοις, ο δανεισμός τους συνεχίζεται, όπως φαίνεται από το γράφημα που ακολουθεί.

Περαιτέρω, σύμφωνα με μία πρόσφατη μελέτη της κεντρικής τράπεζας της χώρας, οι ενυπόθηκες οφειλές είναι 3,7 φορές υψηλότερες από το ετήσιο εισόδημα των οφειλετών – ενώ ξεπερνούν το τετραπλάσιο στα νοικοκυριά με χαμηλότερους μισθούς. Μόνο το 60% πληρώνει δόσεις στα δάνεια του – με πολύ αργό ρυθμό όμως, αφού η εξόφληση διαρκεί κατά μέσον όρο 100 χρόνια!

Σε γενικές γραμμές, το 15% των νοικοκυριών (4.000.000 ενήλικοι), δεν μειώνει καθόλου τις πάσης φύσεως οφειλές του – ενώ το 25% τις αυξάνει κάθε χρόνο. Επειδή δε οι στεγαστικές τράπεζες χρηματοδοτούν συχνά έως και το 120% της αξίας των ακινήτων, οι Σουηδοί αγοράζουν το αυτοκίνητο τους ή πηγαίνουν διακοπές, χρησιμοποιώντας το επί πλέον 20% που εισπράττουν από τις τράπεζες, όταν αγοράζουν σπίτι. Όταν δε αυξάνεται η τιμή του ακινήτου τους, τότε μπορούν να πάρουν και άλλο δάνειο, σχεδόν πάντοτε με κυμαινόμενο επιτόκιο – όπως συνέβαινε επίσης στις Η.Π.Α., λίγο πριν ξεσπάσει η κρίση.

Το θέμα των επιτοκίων απασχολεί σε μεγάλο βαθμό τους Σουηδούς, οι οποίοι το συζητούν καθημερινά. Το 2008 τα επιτόκια ξεπερνούσαν το 6%, ενώ σήμερα έχουν μειωθεί κάτω από το 2% – με την κεντρική τράπεζα να τοποθετεί πρόσφατα το βασικό της επιτόκιο στο μηδέν, γνωρίζοντας πως εάν αυξανόταν οι τόκοι των ενυπόθηκων δανείων, θα ξεκινούσε ο καθοδικός σπειροειδής κύκλος, οδηγώντας πολλά νοικοκυριά στη χρεοκοπία.

Απλούστερα, αρκετές οικογένειες δεν θα μπορούσαν να πληρώσουν τους τόκους, οπότε θα αναγκάζονταν να πουλήσουν τα σπίτια τους – με αποτέλεσμα να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων, να περιορισθούν οι εγγυήσεις των τραπεζών, να μεσολαβήσουν χρεοκοπίες ιδιωτών, οι οποίες θα παράσερναν τις τράπεζες κοκ.

Στο σημείο αυτό πρέπει ίσως να τονισθεί η διαφορετική νοοτροπία των Σουηδών, όσον αφορά το δανεισμό τους – όπου δεν ενδιαφέρονται καθόλου για την εξόφληση των δανείων τους, αλλά για τις μηνιαίες δόσεις, με τις οποίες επιβαρύνονται.

Στον πίνακα τώρα που ακολουθεί, φαίνονται οι 15 ευρωπαϊκές χώρες συν την Τουρκία, με τις μεγαλύτερες τιμές στον τομέα των ακινήτων, σε ευρώ – για σπίτια πολυτελείας, τουλάχιστον 120 τμ., στις πολύ ακριβές περιοχές των μεγάλων πόλεων.

.