Σε πάρκινγκ, γραφεία και κατοικίες η λύση για τα άδεια μαγαζιά στους μικρούς δρόμους της Θεσσαλονίκης….
του Γιώργου Δώρα
Η περιοχή που βρίσκεται κοντά στην πλατεία ΧΑΝΘ, πάνω από την Τσιμισκή, κάτω από την Εγνατία και στο πλάι της Έκθεσης είχε επί δεκαετίες «φοιτητική» σφραγίδα. Η εγγύτητα με το campus του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου, αλλά και με το κτίριο του πανεπιστημίου Μακεδονίας, σε συνδυασμό με την προνομιακή θέση της περιοχής στο κέντρο της πόλης, μόλις δύο βήματα από την παραλία, την έκαναν για πολλά χρόνια περιζήτητη. Κάτι που εν μέρει εξακολουθεί να ισχύει, αλλά σε πολύ μικρότερο βαθμό.
Ίσως διότι οι φοιτητές αναζητούν, πλέον, καταλύματα με καλύτερες προδιαγραφές, κυρίως σε πολυκατοικίες νεότερης κατασκευής και σε ποιο άνετους δρόμους. Η εξέλιξη αυτή της μειωμένης ζήτησης των διαμερισμάτων έχει επηρεάσει αρνητικά την εμπορική δραστηριότητα στη συγκεκριμένη περιοχή.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε δρόμους όπως η Δαγκλή και η Διαλέττη απ’ όπου προέρχονται οι φωτογραφίες που δημοσιεύει σήμερα η voria.gr, τα καταστήματα που είναι ανοιχτά είναι μετρημένα στα δάχτυλα του ενός χεριού. Επιχειρήσεις που λειτουργούσαν κυρίως για να εξυπηρετούν την περιοχή –φούρνοι, φαστφουντάδικα, γαλακτοπωλεία, μίνι μάρκετ κ.λπ- έβαλαν λουκέτο, χωρίς να φαίνεται κάποιο φως στο βάθος του ορίζοντα. Σε πολλές περιπτώσεις τα ισόγεια αυτά καταστήματα παραμένουν στα αζήτητα επί χρόνια. Κάτι που προβληματίζει τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν μπορούν να τα νοικιάσουν, ούτε να τα πουλήσουν, αφού δεν υπάρχει ζήτηση. Παράλληλα οι υποχρεώσεις που δημιουργούν τα συγκεκριμένα ακίνητα –κυρίως ΕΝΦΙΑ και στοιχειώδης συντήρηση- «τρέχουν», με αποτέλεσμα ο τελικός λογαριασμός να είναι αρνητικός. Εικόνες και καταστάσεις που είχαμε συνηθίσει να τις σχετίζουμε με άλλες υποβαθμισμένες περιοχές, όπως οι δρόμοι πάνω από την Εγνατία, την Αγίου Δημητρίου και την Κασσάνδρου διαμορφώνονται, πλέον, σε σημεία του κέντρου που θεωρούνται προνομιακά, όπως πέριξ της πλατείας της ΧΑΝΘ, αλλά και ανατολικότερα. Ανάλογες εικόνες καταγράφονται και σε κάθετους δρόμους πάνω από τη Βασ. Όλγας και τη Δελφών, όπου πέραν της οικονομικής κρίσης και ύφεσης τα τελευταία χρόνια μέχρι σήμερα υπάρχει και το πρόβλημα με τα σιδερόφραχτα εργοτάξια του μετρό.
Όλη αυτή η εικόνα εμπορικής απαξίωσης, που σε σημαντικό βαθμό οφείλεται στον υπερεπαγγελματισμό και τον υπερβολικά μεγάλο αριθμό πολύ μικρών επιχειρήσεων που λειτουργούν στις ελληνικές πόλεις, δημιουργεί προβληματισμό για το μέλλον αυτών των ακινήτων. Για παράδειγμα τα μικρά καταστήματα των 20, 30 ή 50 τετρ. μέτρων που υπάρχουν κατά χιλιάδες στις πολυκατοικίες της Θεσσαλονίκης τι θα γίνουν; Άγνωστο. Η «επιστροφή» τους στον εμπορικό χάρτη είναι σε πολλές από αυτές τις περιπτώσεις εξαιρετικά δύσκολη έως απίθανη, ανεξάρτητα από την πορεία της ελληνικής οικονομίας. Διότι στα χρόνια της κρίσης οι αλλαγές στη δομή και τη λειτουργία της ελληνικής αγοράς είναι μεγάλες, ακόμη κι αν δεν μπορούν όλοι να τις αντιληφθούν με μια πρώτη ματιά. Το βέβαιον είναι ότι οι ιδιοκτήτες αυτών των ισόγειων επαγγελματικών χώρων –η συγκεκριμένη οργάνωση της κατασκευής των πολυκατοικιών με μαγαζιά στο ισόγειο είναι απολύτως ελληνική πατέντα, τουλάχιστον σε αυτόν τον βαθμό- αναζητούν λύσεις. Απευθύνονται σε μηχανικούς, ώστε να καταφέρουν να αξιοποιήσουν περιουσιακά στοιχεία, τα οποία όχι μόνο δεν αποδίδουν, αλλά τους βάζουν… μέσα. Οι επαγγελματίες των κατασκευών συνήθως τους υποδεικνύουν τρεις κατευθύνεις, οι οποίες αν κι έχουν εφαρμοστεί στη Θεσσαλονίκη, έχουν ιδιαίτερες και ξεχωριστές δυσκολίες η κάθε μία:
Πρώτον, τη μετατροπή τους σε πάρκινγκ. Κάτι που φαίνεται λογικό, αλλά προσκρούει τόσο στο ότι για να ληφθεί η σχετική άδεια απαιτείται η συναίνεση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας, όσο και στο ότι ορισμένοι από αυτούς τους δρόμους έχουν τόσο μικρό πλάτος, που αν υπολογίσει κανείς και τα παρκαρισμένα στη μία πλευρά αυτοκίνητα, δεν επιτρέπουν μανούβρες.
Δεύτερον, την αξιοποίηση τους ως γραφεία, τα οποία στην Ελλάδα τα έχουμε συνηθίσει σε ορόφους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα ισόγεια καταστήματα είχαν ανέκαθεν υψηλότερο ενοίκιο από χώρους ανάλογου εμβαδού σε κάποιο όροφο, αφού υποτίθεται ότι «πουλούσαν» και πιάτσα. Ήδη σε αρκετές περιπτώσεις επιχειρήσεις που χρειάζονται γραφειακούς χώρους αξιοποιούν ισόγεια καταστήματα και οι άνθρωποι της αγοράς ακινήτων αναμένουν ότι η τάση θα συνεχιστεί ανοδικά, υπό την προϋπόθεση ότι οι ιδιοκτήτες θα περιορίσουν τις οικονομικές τους απαιτήσεις.
Τρίτον, στη μετατροπή ισόγειων καταστημάτων σε κατοικίες, κυρίως σε χώρους που θα διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Σε αυτή την κατεύθυνση συνηγορεί το γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι νέοι άνθρωποι, οι οποίοι χρησιμοποιούν το κατάλυμα ίσα ίσα για έναν ύπνο, οπότε οι απαιτήσεις τους δεν είναι μεγάλες, ιδιαίτερα εάν πρόκειται να πληρώσουν λιγότερα.
Σε κάθε περίπτωση τα ισόγεια καταστήματα στις πολυκατοικίες των μικρών δρόμων της Θεσσαλονίκης «πληρώνουν» με καθυστέρηση δεκαετιών το στραβό μοντέλο ανάπτυξης των ακινήτων και της απληστίας των εμπλεκομένων. Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων και παλιών σπιτιών, αλλά και οι εργολάβοι που στις δεκαετίες του 1960, του 1970 και του 1980, όταν οι ελληνικές πόλεις αναπτύχθηκαν με την –επίσης ελληνικής εμπνεύσεως- μέθοδο της αντιπαροχής, προσπάθησαν να εκμεταλλευτούν ακόμη και το τελευταίο τετραγωνικό εκατοστό γης –συχνά και ακόμη περισσότερο. Αδιαφορώντας πλήρως για την ορθολογική διαχείριση του χώρου, κάτι που συνδέεται με τις οικονομικές δραστηριότητες στον αστικό ιστό.
